[부동산 재테크] 부동산재테크를 위한 기본! LTV 80은 무엇인가(+갭투자란)

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부동산 재테크 1탄입니다!!

 

요새 부동산 가격은 흔들리고, 금리는 오르고 걱정이 많으시죠?

특히 무주택자들은 이렇게 집값이 떨어지다가 또 지난번처럼 팍팍오르진않을까 걱정도 많으실 거에요.

저도 최근에 관심이 제일 많은 재테크 주제는 역시 부동산입니다.

부동산은 돈이 많이 들어가는만큼 내돈만으로는 힘들어요...대출이라는 수단으로 은행과 힘을 합쳐야죠.

 

그럼 부동산 대출 관련법에 대해 조금은 알아야겠죠?

제가 특히 주목하는 점은 당연히 이번에 바뀐 부동산 관련법중에 생애최초 주택 구매하는 최대 LTV를 80%까지 적용되는 법입니다.

그래서 관련한 중요 키워드인 LTV / DSR 을 알아보고, 최대 대출한도를 받기 위한 조건을 말씀드리겠습니다.

짧게, 갭투자에 대해서도 설명드릴테니 필요하신분은 참고해보시면 좋을 것 같습니다.

 

 

첫번째로, LTV가 무엇일까요?

LTV란 Loan To Value ratio의 약자로 주택담보대출을 실행할 때 내가 은행에서 빌릴 수 있는 최대 비율입니다.

따라서 LTV 80%라는 말은 제가 집을 살 때 최대 80%까지 대출을 받을 수 있다는 말입니다.

2022년 8월 1일부터 이 LTV완화로 인하여 생애 최초로 주택을 구매할 때, 집값의 80%까지 빌릴 수 있게 되었습니다.

 

 

LTV는 무슨 기준으로 %가 적용되고 계산할까요?

바로 KB 부동산 시세입니다. 일반적으로 KB부동산 시세의 하위평균가를 기준으로 매긴다고 하네요!

그럼 KB 부동산 시세보는 법을 알아볼까요?

우선 KB 부동산을 검색하셔서 들어가서 홈버튼을 누르시고 '빠른 시세조회'를 합니다.

들어가시면 아래와 같이 지역과 아파트를 검색하실 수 있습니다.

보통은 네이버부동산을 보든, KB부동산을 보든, 실제 부동산을 가서 보실 때 동은 아실텐데요.

호수를 정확히 모르실 수도 있어요.

아마 같은 아파트단지더라도 평수나 방향때문에 다를 수 있어서 호수를 기재하는 것 같은데요, 모른다면 부동산에 물어보는게 제일 빠를 것 같습니다.
그리고 모른다하더라도 미리 검색하시는 것에 겁먹지 마세요. 우린 그냥 검색만 해보는거니까요.

제가 검색한 집의 결과는 매매하위평균이 4억 6500으로 나오네요.

이제 LTV 80%를 적용하면 제가 이 집을 구매 시 4억6500만원의 80%, 즉 최대 3억7440만원 대출을 일으킬 수 있습니다.

 

여기서 잠깐,

기왕 LTV 80과 LTV 계산방법(최대대출한도계산방법)을 보았으니 기왕 보는김에 갭투자가 뭔지도 짧게 설명하고 갈게요. 위에 제가 검색한 집을 보시면 매매는 4억6500만원이 하위평균이고, 전세는 3억3500만원이 하위평균이네요.

만약 이미 전세로 세입자가 있거나 전세를 할 세입자에게 전세금을 받기로 하고 집을 사는 경우, 우리는 (4억6500만원 - 3억 3500만원) 1억 3000만원만 있으면, 혹은 최대 대출금액인 3억7440만원 중 1억 3000만 대출을 해서 이 집을 구매할 수 있게 됩니다. 

물론 세입자가 들어와 사니 실거주는 못하지만, 부동산 시세가 올라간다면 그에 따른 수익을 벌 수 있겠죠 :)

 

 

하지만 생애최초주택구입이라 해서 아무나 아무집값의 80%까지 대출받을 수 있는건 아닙니다.

바로 DSR이라는 것이 또 적용되기 때문인데요.

그럼 2022년 7월 적용된 DSR 규제를 알아볼까요?
DSR 규제란 총 대출액이 1억원을 넘는 경우, 총 소득대비 원리금이 40%를 넘을 수 없게 하는 것입니다.

DSR 계산법은 이렇습니다.

(주택대출 원리금 상환액+기타대출 원리금 상환액)÷(연간소득)

기타대출이 없는 상태에서보면, (주택대출 원리금 상환액)÷(연간소득) 인데요.

쉽게 말하면 연봉이 높을수록 더 많은 대출이 허용되는 것입니다.

쉽게 계산하기 위하여, 연이율 4%/대출기간30년/원리귬 균등상황일 경우 최대대출금액은 아래와 같습니다.

아래 표를 기반으로 계산했을 때, 최대한도인 6억원까지 대출을 받으려면 약 8300만원정도의 연봉이 되어야 하네요.

추가로, DSR 규제에는 장래소득도 반영됩니다.

자기 연봉에서 아래 미래연봉반영 비율을 곱해서 계산하시면, 그게 내 DSR에 반영되는 연봉입니다.

나이대	미래연봉반영
20~24세	1.5배
25~29세	1.3배
30~34세	1.18배
35~40세	1.07배

 

 

정리하자면, 금리 4%/30년대출상환조건에서 최대 대출한도인 6억원을 대출받기 위해서는

20~24세는 연봉이 5700만원, 25~29세는 6600만원, ​30~34세는 7300만원, 35~39세는 8100만원의 연봉을 받아야 합니다. 40대 이후로는 약 8300만원입니다.

 

지금 미국에서는 인플레이션을 잡기 위해 금리를 올리고 있죠. 따라서 달러화의 가치도 오르고 있어요.

그래서 우리나라도 원화가치를 안정화시키기 위해 금리를 올리고 있어요.

어느때보다 안정적인 대출로 투자를 해야하는 때입니다.

 

투자는 중요하지만 내 인생이 더 중요합니다!

무리한 투자는 한강물과 여러분의 거리를 가깝게 할 수 있으니, 보고 또보고 안정적으로 하는걸 추천드립니다.

또봐요!

 

 

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